Avvocati immobiliari in Spagna

Non è obbligatorio, ma conviene. Il notaio spagnolo controlla la legalità dell’atto, ma non tratta per conto tuo né entra nel merito di quanto hai firmato prima, cioè la prenotazione o il contratto di arras.

Il momento giusto per farsi assistere è prima di versare la caparra, quando c’è ancora spazio per cambiare le condizioni.

È il contratto con cui venditore e compratore si impegnano a stipulare il rogito e il compratore versa una somma in acconto sul prezzo. È l’equivalente pratico della nostra caparra.

Nella forma più diffusa, le arras penitenciales, chi si tira indietro paga: il compratore perde quanto versato e il venditore deve restituirlo raddoppiato. Non tutte le arras però sono penitenziali, perciò va letto come è scritto il contratto.

La due diligence parte dalla nota simple, l’estratto del Registro de la Propiedad: chi risulta proprietario e quali gravami, ipoteche o pignoramenti pesano sull’immobile. Si verificano poi i debiti con la comunidad de propietarios, l’IBI non pagata, il certificato energetico e i contratti di locazione in essere.

A seconda della zona si aggiungono controlli diversi: la cédula de habitabilidad, richiesta in Catalogna e alle Baleari ma non a Madrid; l’ITE, la verifica tecnica obbligatoria sugli edifici datati; la licencia de primera ocupación nelle nuove costruzioni; e, nelle isole e sulla costa, la regolarità urbanistica di ampliamenti e piscine, la possibilità di destinare la casa ad affitto turistico e i vincoli della Ley de Costas.

Sull’usato il compratore versa l’ITP, l’imposta sui trasferimenti, la cui aliquota la fissa ogni comunità autònoma: cambia tra Catalogna, Madrid e Baleari. Sul nuovo si pagano invece IVA e AJD, l’imposta di bollo.

Al venditore spettano di norma la plusvalenza comunale e la tassazione della plusvalenza nell’IRPF o, se non residente in Spagna, nell’imposta sul reddito dei non residenti.

Quando chi vende non risiede fiscalmente in Spagna, il compratore trattiene il 3% del prezzo e lo versa all’erario spagnolo come acconto sull’imposta dovuta dal venditore. Va previsto già nelle arras e ripreso nel rogito.

Sì. Il NIE è il codice identificativo per stranieri ed è indispensabile per comprare, per aprire un conto e per pagare le imposte. Non va confuso con il codice fiscale italiano e si richiede in Spagna o tramite il consolato spagnolo in Italia.

Ce ne occupiamo noi all’interno dell’incarico quando non lo hai ancora.

Sì. Si risolve con una procura notarile rilasciata in Italia, apostillata secondo la Convenzione dell’Aja, oppure firmata presso il consolato spagnolo competente. Serve comunque il NIE.

Seguiamo l’intera pratica a distanza e ti avvisiamo soltanto quando la tua presenza è davvero necessaria.

La vendita non chiude la locazione: chi compra subentra come locatore ed è vincolato dalla Ley de Arrendamientos Urbanos, la legge spagnola sulle locazioni urbane.

Va inoltre verificato se l’inquilino può esercitare un diritto di prelazione sull’immobile.

Sì. È una delle ragioni per cui i clienti italiani ci cercano: immobili ereditati in Spagna, quote indivise tra fratelli, vendite da parte di eredi non residenti.

Coordiniamo la parte immobiliare con quella successoria e fiscale nei due ordinamenti.

Dipende dall’immobile e dal lavoro che la pratica richiede. Prima di cominciare ricevi la hoja de encargo, la lettera d’incarico, con il preventivo e il dettaglio di ciò che comprende.

Scrivici dal modulo, chiamaci o prenota un appuntamento. Ci serve sapere di quale immobile si tratta, a che punto è la trattativa, quali documenti hai già e se c’è una data fissata dal notaio.

Da lì ti diciamo che cosa manca e ti inviamo preventivo e lettera d’incarico prima di iniziare.